京印国际中心：从“大康国际鞋城”到“城市会客厅”的精细化运营实践

城市更新是一项复杂的系统工程，类型多样、主体多元、任务艰巨。既要发挥政府统筹作用，更要强调市场主体和公众参与，加强协商共治。作为第一批城市更新试点城市，北京以《北京城市总体规划(2016年—2035年)》为纲领，不断突破城市规划建设管理中的难点和瓶颈，精心组织实施，稳步推进城市更新，取得显著成效。本栏目将陆续推出北京城市更新的生动实践，以梳理和分享成功经验，拓展工作思路，引导更多力量投入到北京城市更新行动中。

提起大康鞋城，许多北京市民都不陌生，这个曾经亚洲最大的鞋类批发市场，就在丰台区右安门开阳路上，紧邻北京南站和南二环路。2011年，随着首都部分功能疏解，昔日亚洲最大的鞋类批发市场尘封进老百姓的记忆，并于2014年改造为社区商业中心“悦秀城”。由于经济效益不符预期，“悦秀城”最终也于2019年关停闲置。2020年7月，丰台区引入社会资本，开始打造城市更新项目“京印国际中心”。

京印国际中心距离北京南站北广场最近处不足百米，向西是丽泽金融商务区，向东是南中轴首都商务新区，向南是中关村丰台园，向北是北京金融街；地铁4号线、14号线沟通东西南北，北京南站连通京沪。地理位置十分优越，坐拥独一无二的首都城际商务优势。

颢腾投资收购项目后，积极响应市政府和区政府对此区域定位的要求，对项目进行重新定位升级和全面改造，并引入主流办公业态和商业配套，将其打造为区域地标，集甲级商务、特色商业、创意空间于一体的“城市人文商务综合体”，原有近13万平方米的综合体在巧妙设计下重新焕发生机。

改造前外观（图片来源：gmp Architekten）

改造后外观（图片来源：新京报）

立足TOD理念，推动产业升级

京印国际中心项目依托战略位置优势，将传统低端零售交易中心调整为承载科技、金融、高端商务等现代服务业新业态的城市商务标杆，构建现代服务业产业体系，聚焦价值链高端环节，吸引行业龙头、行业领军、跨国公司等优质企业入驻，打造南中轴交通枢纽TOD新地标。

为推动北京南站及周边片区转型升级要求，项目邀请欧洲顶级设计事务所gmp及国内一流设计团队对京印国际中心、侨园饭店、大康鞋城棚户区进行区域统筹规划，以京印项目为中心，辐射引领周边、赋能城市更新。以光之建筑、城市灵眸、和合圆融为设计内涵，传递开放、沟通、创想的品牌理念。将原电影院拆除，打开约1500平方米中庭，通过高50米挑空将更多的光影引入室内；中庭对角线处打造错落有致的退台，创造独具魅力的光之梯田空间；7、8两层再造更多的共享空间，如同一座空中花园，成为商务社交的共享场域。京印国际中心项目地上12层，地下2层，可容纳约6000-10000名白领办公人员。

室内中庭（图片来源：gmp Architekten）

此外，对楼宇外立面及内部消防、机电、节能、智能化等多方面均进行了更新，提升了建筑的整体品质和功能。将低效利用的圆形汽车坡道拆除，改建为开敞式停车楼和绿化广场，增加绿化空间，改善了周边环境。为周边社区居民提供了超过300个错峰停车车位，织补了地区城市生活功能，提升了居民生活的便利性。

提供优质服务，以运营激发活力

项目全过程发挥社会资本的灵活性、创新性和高效性等特点，“收购—投资—设计—建设—招商—运营”的全项目周期均由基金联合民营资产管理团队北京颢腾不动产管理有限公司操盘，一手孵化打造，专业的操盘团队连续性地贯穿各阶段，有力保障了项目的实施落地。

更值得一提的是，项目创新实施多维运营模式，提供全方位优质服务。如为入驻企业提供拎包入驻套餐装修、定制装修、特色装修服务，为中小企业提供共享会议、共享商务洽谈、共享就餐服务，并提供智慧楼宇、智慧生活的工作生活服务。

通过引入多家首店等商业品牌，服务办公人群、周边社区居民及南站商旅客群三类客群。同时，提升项目运营能力，打造三个朋友圈：一是，打造“国际朋友圈”。2023年项目被北京市商务局认定为跨国公司地区总部，成为丰台区与国际企业的“对接窗口”；二是，打造“南站朋友圈”，汇聚枢纽周边相关36家企业共谋发展，形成服务发展、服务群众的“同心圆”；三是，打造“右安朋友圈”，参与方包括右安门街道、商会、工会、新联会等，通过举办市民活动、召开商会座谈、举办城市论坛，打造城市热点话题。

京印国际中心自2023年9月开业以来，吸引了多家外资机构，同时还有国央企、金融机构、科技公司等主体入驻，做到了真正的和合圆融。目前，京印中心已经开展了IN春风开跑、IN享市集、丰台国际发展中心授牌仪式、北大光华学院交流会、近光·城市梦旅仲夏IN乐节和荟享夏日最IN福利市集等多场活动，后续还陆续开展30余场主题活动，为楼内企业主动搭建与区域内上下游企业间的交流合作平台，增强企企合作力度，凝智聚力、共谋发展。

“暖乐派对 IN享欢乐颂”迎新年活动

京印国际中心作为北京城市更新的地标之作，将丰台区的功能定位与自身改造相结合，将文化和艺术的概念与商办空间有机融合，打造集商务办公、品质商业、科技智能、多元文化、创意生活于一体的城市人文商务综合体，用特色空间运营赋能企业，以精细化服务激发动能，用满怀温情的力量，成为每一位客户前行路上的温暖伴侣，让每一次体验都洋溢着满满的人情味与感染力。

未来，京印国际中心将继续积极响应区委区政府号召，紧密结合区域产业焕新发展，吸引行业龙头、行业领军、跨国公司等优质企业入驻，同时搭建与区域内上下游企业间的交流合作平台，增强企企合作力度，凝智聚力，进一步释放总部经济动能，打造区域总部经济高能级发展的城市更新样板。

内容来源：《北京城市更新最佳实践2024》、央广网、新京报等

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