立方财评｜防止城市更新“穿新鞋走老路”

□大河财立方 记者 秦龙

7月30日，中央政治局会议召开，并提出落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。这是继本月中旬的中央城市工作会议后，中央又一次对城市更新工作做出部署。

随着我国城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，城市更新的重要性进一步提升。这一系列表态，将城市更新提到了新的历史高度。

城市更新关系亿万百姓福祉，更是一片充满希望的蓝海。数据显示，2024年全国实施城市更新项目为6万余个，总投资规模已达2.9万亿元。相关研究机构预测，预计到2030年，城市更新总投资规模有望达到10万亿元级别。

如何发掘这一蓝海市场，推进高质量的城市更新，这是业界值得探讨的重要课题。

城市更新是中国城市发展的一种新思维和新发展阶段。与房地产开发不同，它涉及从投资到规划、建设、管理、政策、标准、规范等方面，是一个系统工程。

当前，中国城市发展进入了一个追求质量、效率、可持续性的新阶段。传统单一“拿地—开发—销售—回款”的房地产开发模式理应让位于“运营为主、租售并举、资产证券化”的城市更新新机制。

然而，在实际执行过程中，一些城市更新项目，依然是“披着城市更新的皮、干着房地产的活”，如一些旧改项目的增容式旧改做法，在原来的老旧小区基础上增加容积率，本质是“拆除—增容—返迁—出售增容部分”。

所以，城市更新并非简单的“拆旧建新”，不能停留在传统旧改思路上。防止城市更新“穿新鞋走老路”，避免在接下来执行的过程中，换个马甲做房地产的现象出现。

同时，城市更新项目普遍投资规模大、建设周期长，亟须多元化、可持续的资金保障机制。城市更新背后需要政策支持的同时，更需要相匹配的金融工具。建立更加多元化、市场化的投融资模式迫在眉睫。

今年5月，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确提出健全多元化投融资方式。如加大中央预算内投资等支持力度，通过超长期特别国债、地方专项债对符合条件的项目给予支持。鼓励各类金融机构积极参与城市更新，强化信贷支持。完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券等。

但目前来看，财政支出在城市更新中的占比较大，社会力量的参与积极性相对较低，构建可持续的城市更新模式，吸引更多主体参与至关重要。

只有多路资金布局万亿级城市更新赛道，充分发挥不同类型机构的独特优势，引进更多社会资本，做好与财政资金、社会资本等的有效衔接，构建长效投融资机制，才能打通城市更新堵点。

可以预见，不久的将来，在各方合力而为之下，城市更新推动城市高质量发展的同时，还将成为扩内需、稳增长的重要支点。

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